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머리말
감정평가사는 국민의 재산권을 보호하고 불완전한 부동산시장을 보완하면서 국가경제 발전에 기여하는 매우 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 그런데 감정평가사가 되기 위해서는 감정평가실무라는 높은 벽을 넘어서야 합니다. 이 책은 감정평가실무를 정복하고자 하는 모든 분들에게 조금이나마 도움이 되고자 하는 마음에서 출간되었습니다.
스탠다드 감정평가실무 문제편 Intermediate는 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
첫째,감정평가실무 이론서인 「스탠다드 감정평가실무(3판)」의 체계에 맞게 구성되었습니다. 따라서 스탠다드 감정평가실무 문제편 Intermediate에 수록된 문제들을 푸는 과정에서 이해가 되지 않는 부분은 「스탠다드 감정평가실무(3판)」 또는 「서광채의 감정평가실무 기본강의」를 참조하면서 공부하면 큰 시너지 효과가 날 것입니다.
둘째,감정평가실무의 전반적인 내용을 체계적으로 정리할 수 있도록 진도별로 문제를 구성하였습니다. 문제의 수준은 중급 수준부터 고난도의 문제까지 모두 수록되어 있습니다. 한편, 핵심적인 내용을 이해하는 데 필요한 경우에는 기출문제도 변형하여 기출문제의 출제경향도 파악할 수 있게 구성하였습니다.
셋째,총 10회 분량의 모의고사 형태로 구성되었습니다. 감정평가실무의 기본역량을 갖춘 상태에서 실전 연습을 원하는 분들에게 도움이 될 수 있도록 모의고사 형태로 문제를 구성하여 실전에 만전을 기할 수 있도록 하였습니다. 아무리 이론적인 내용을 잘 알고 있더라도 문제를 통해 연습하지 않으면 실전에서 제대로 된 실력을 발휘하기 어렵습니다.
스탠다드 감정평가실무 문제편 Intermediate는 편저자의 2016년 강의자료를 바탕으로 변화된 법령과 미흡한 부분을 수정·보완하여 발간한 것임을 밝힙니다.
감정평가실무는 방대한 양과 어려운 내용으로 단독으로 문제를 완벽하게 완성하는 것이 매우 어려운 분야입니다. 교육효과의 극대화를 위해 문제의 구성 및 배치 등에 대해 평생교육사의 도움을 받았으며, 문제의 완성도 제고를 위해 다양한 감정평가 실무경험과 이론적 깊이를 겸비한 감정평가사들로 구성된 감정평가실무연구회를 새롭게 구성하여 검토를 받았습니다.
퀄리티 높은 문제를 위해 노력해준 평생교육사와 마지막까지 문제의 검토 작업에 참여해준 최성환 감정평가사, 윤여일 감정평가사, 우성하 감정평가사에게 지면을 빌어 감사의 마음을 전합니다. 아울러 수험생의 관점에서 모든 문제를 직접 풀고 건설적인 의견을 준 이창헌 군에게도 고마움을 전합니다. 아울러 보다 좋은 책을 만들기 위해 애써주신 ㈜좋은책 관계자분들에게도 감사의 뜻을 전합니다.
마지막으로 이 책을 쓰는 동안 무한한 애정과 배려를 통해 용기를 북돋아 준 가족들에게 깊은 감사의 뜻을 전합니다.
2024년 11월 3일
웅지세무대학교 연구실에서
서광채 씀
제1편 문제편
01 감정평가의 기초 및 3방식(#1)2
문제1 기본적 사항의 확정, 토지의 시장가치 외의 가치 평가, ( )감정평가표의 완성2
문제2 복합부동산의 평가, 토지의 미래시점 가치 평가(구간추정치)7
문제3 지역요인비교치, 개별요인 비교치 산정11
문제4 인근지역과 유사지역, 동일수급권의 개념15
02 감정평가의 기초 및 3방식(#2) 16
문제1 토지 가치 평가(3가지 방법 적용), 건물 가치 평가, 감정평가명세표의 완성16
문제2 복합부동산의 가치 평가(건물 증축), 복합부동산의 가치 평가(경제적 내용연수 추출)23
문제3 분해법에 의한 복합부동산의 가치 평가27
문제4 내용연수/잔가율 산정, 유효연수법과 미래수명법의 개념29
03 감정평가의 기초 및 3방식(#3) 30
문제1 복합부동산의 가치 평가 – 개별감정평가와 일괄감정평가30
문제2 토지 가치 평가(4가지 방법 적용)35
문제3 복합부동산의 수익가치 평가 – 현금흐름표 작성, 순수익/세전현금흐름/세후현금흐름 기준 평가, 평가의 적정성 검토 39
문제4 종합환원율, 토지환원율, 건물환원율 산정42
04 표준지공시지가 조사⋅평가 및 최유효이용 분석43
문제1 표준지공시지가 조사⋅평가43
문제2 최유효이용 방안 결정50
문제3 부동산의 거래유형에 따른 거래사례비교법54
문제4 표준지공시지가 조사⋅평가58
05 유형별 감정평가(#1)61
문제1 구분소유부동산의 3방식 평가 후 토지가액과 건물가액의 배분61
문제2 공장의 가치 평가(도입기계 포함)68
문제3 토지의 임대료 평가(실무상 적산법과 이론상 적산법)73
문제4 임대권/임차권의 가치와 임차권 수익률 산정, 「완전소유권 시장가치＝임대권 가치 + 임차권 가치」의 등식 불성립 사유77
06 유형별 감정평가(#2) 및 목적별 감정평가(#1)78
문제1 기업가치/비상장주식의 가치 평가78
문제2 기술가치 평가83
문제3 담보감정평가서의 검토, 감정평가명세표의 작성 87
07 목적별 감정평가(#2)92
문제1 복합부동산의 담보, 경매, 처분, 보상 목적의 감정평가92
문제2 종전자산/현금청산/종후자산 평가97
문제3 기여도의 산출방법, 국⋅공유지 매각평가102
문제4 제시외 건물 소재하는 경우의 경매평가105
08 보상평가(#1)107
문제1 토지(일반토지, 구분지상권 설정된 토지, 사실상 공도 등) 및 지장물(비닐하우스, 구분지상권, 건물) 보상평가107
문제2 환매권 상실로 인한 손해액 산정113
문제3 개간비 및 개간지 보상평가116
문제4 잔여지 보상평가118
09 보상평가(#2)119
문제1 토지의 보상평가 – 적용공시지가 선택, 비교표준지 선정, 시점수정치 산정, 그 밖의 요인 보정치 산정119
문제2 구분지상권 설정을 위한 보상평가125
문제3 광산/광업권의 일반평가와 보상평가 131
문제4 농업손실보상 133
10 보상평가(#3)135
문제1 건물과 영업손실의 보상평가135
문제2 토지(4가지 방법 적용)와 건물, 수목의 보상평가140
문제3 토지(무허가건축물등 부지, 불법형질변경 토지, 미지급용지)의 보상평가146
문제4 어업손실 보상평가149
제2편 해설편
01 감정평가의 기초 및 3방식(#1)154
문제1 기본적 사항의 확정, 토지의 시장가치 외의 가치 평가, ( )감정평가표의 완성154
문제2 복합부동산의 평가, 토지의 미래시점 가치 평가(구간추정치)159
문제3 지역요인비교치, 개별요인 비교치 산정164
문제4 인근지역과 유사지역, 동일수급권의 개념167
02 감정평가의 기초 및 3방식(#2)168
문제1 토지 가치 평가(3가지 방법 적용), 건물 가치 평가, 감정평가명세표의 완성164
문제2 복합부동산의 가치 평가(건물 증축), 복합부동산의 가치 평가(경제적 내용연수 추출)170
문제3 분해법에 의한 복합부동산의 가치 평가175
문제4 내용연수/잔가율 산정, 유효연수법과 미래수명법의 개념179
03 감정평가의 기초 및 3방식(#3)185
문제1 복합부동산의 가치 평가 – 개별감정평가와 일괄감정평가185
문제2 토지 가치 평가(4가지 방법 적용)192
문제3 복합부동산의 수익가치 평가 – 현금흐름표 작성, 순수익/세전현금흐름/세후현금흐름 기준 평가, 평가의 적정성 검토 198
문제4 종합환원율, 토지환원율, 건물환원율 산정202
04 표준지공시지가 조사⋅평가 및 최유효이용 분석203
문제1 표준지공시지가 조사⋅평가203
문제2 최유효이용 방안 결정210
문제3 부동산의 거래유형에 따른 거래사례비교법215
문제4 표준지공시지가 조사⋅평가218
05 유형별 감정평가(#1) 221
문제1 구분소유부동산의 3방식 평가 후 토지가액과 건물가액의 배분221
문제2 공장의 가치 평가(도입기계 포함)235
문제3 토지의 임대료 평가(실무상 적산법과 이론상 적산법)239
문제4 임대권/임차권의 가치와 임차권 수익률 산정, 「완전소유권 시장가치＝임대권 가치 + 임차권 가치」의 등식 불성립 사유243
06 유형별 감정평가(#2) 및 목적별 감정평가(#1)245
문제1 기업가치/비상장주식의 가치 평가245
문제2 기술가치 평가253
문제3 담보감정평가서의 검토, 감정평가명세표의 작성 258
07 목적별 감정평가(#2)264
문제1 복합부동산의 담보, 경매, 처분, 보상 목적의 감정평가264
문제2 종전자산/현금청산/종후자산 평가276
문제3 기여도의 산출방법, 국⋅공유지 매각평가282
문제4 제시외 건물 소재하는 경우의 경매평가285
08 보상평가(#1)288
문제1 토지(일반토지, 구분지상권 설정된 토지, 사실상 공도 등) 및 지장물(비닐하우스, 구분지상권, 건물) 보상평가288
문제2 환매권 상실로 인한 손해액 산정295
문제3 개간비 및 개간지 보상평가299
문제4 잔여지 보상평가302
09 보상평가(#2)305
문제1 토지의 보상평가– 적용공시지가 선택, 비교표준지 선정, 시점수정치 산정, 그 밖의 요인 보정치 산정305
문제2 구분지상권 설정을 위한 보상평가313
문제3 광산/광업권의 일반평가와 보상평가 316
문제4 농업손실보상 320
10 보상평가(#3)322
문제1 건물과 영업손실의 보상평가322
문제2 토지(4가지 방법 적용)와 건물, 수목의 보상평가329
문제3 토지(무허가건축물등 부지, 불법형질변경 토지, 미지급용지)의 보상평가335
문제4 어업손실 보상평338
